Что такое fiador и как его найти?

Поручитель-владелец недвижимости в том же штате. Если нет — есть альтернативы: caução (3 мес. депозит), seguro fiança (страховка-поручитель ~10% от месячной аренды).

Сколько стоит снять квартиру в Бразилии в 2026?

1-комн в SP/Rio в нормальном районе — R$2500-4500/мес. Floripa/Curitiba — R$1800-3500. Малые города — R$1000-2000. Плюс кондоминиум R$300-1500 и IPTU.

Можно ли арендовать через Airbnb длительно вместо обычной аренды?

Можно, удобно для начала (нет fiador, нет cartório). Минусы: дороже на 30-50%, нет proof-of-address для банка/CRNM (Airbnb не считается). Хорошо для первых 1-3 месяцев.

← Все гайды

Жильё

Недвижимость в Бразилии

Аренда и покупка. Как найти, на что смотреть, какие документы и как не попасть на мошенников.

Где искать

QuintoAndar

Типы жилья

Apartamento

Квартира в многоэтажке. Самый частый вариант. Condomínio (обслуживание дома: охрана, лифт, уборка, бассейн) — от R$100 и выше сверх аренды. Зависит от размера и инфраструктуры дома.

Kitnet / Studio

Маленькая квартира-студия. Дешевле, 20-35м². Для одного человека. R$800-2000/мес.

Casa

Дом. Больше пространства, но дороже. Часто без portaria (охрана). Популярно в маленьких городах.

Quarto (комната)

Аренда комнаты в квартире. Самый дешёвый вариант. R$500-1200/мес. Всё включено.

Гарантии аренды — что вместо поручителя

В Бразилии арендодатель требует гарантию. У иностранца нет местного поручителя — но есть альтернативы:

Seguro fiança

Проще всего

Страховая компания выступает гарантом. Стоит 1-3 аренды в год. Можно разбить на ежемесячные платежи (parcelado mensal) — платишь понемногу каждый месяц вместо большой суммы сразу. В этом случае залог (caução) не нужен вообще. QuintoAndar включает автоматически. Важно: seguro fiança не возвращается в конце контракта (это услуга, не залог).

Caução

От 1 до 3 месяцев аренды. По закону должен возвращаться при выезде если нет повреждений — но на практике часто находят причины не вернуть. Если есть выбор — seguro fiança с ежемесячной оплатой обычно выгоднее.

Fiador

Человек с недвижимостью в том же городе. У иностранцев обычно нет — но если есть бразильский друг с имуществом, это бесплатно.

Пошагово — как снять квартиру

Определите район и бюджет

Используйте Airbnb на 2-4 недели чтобы понять город. Проверьте безопасность района на HoodMaps (hoodmaps.com) или Numbeo. Спросите в экспат-чатах.

Ищите на QuintoAndar

Фильтры: район, цена, количество комнат. Помните: к аренде добавляется condomínio + IPTU (налог на недвижимость ~R$50-200/мес).

Посетите минимум 3 варианта

Смотрите: давление воды, состояние электрики, шум от соседей, расстояние до метро/автобуса, безопасность подъезда.

Подготовьте документы

CPF (обязательно), RNE (если есть), comprovante de renda (выписка Wise, контракт, 3 последних платежа), паспорт.

Подпишите контракт

Стандартный срок — 12 месяцев, иногда 30 месяцев (2.5 года). Можно выехать раньше с штрафом (обычно 3 аренды пропорционально). Читайте ВСЁ.

Сделайте vistoria (осмотр)

При въезде — зафиксируйте ВСЕ дефекты (фото + видео + протокол). Иначе при выезде вычтут из залога. Это критически важно.

Подключите serviços

Свет (CPFL/Enel), вода (Sabesp/Casan), интернет (Vivo/Claro/Tim). Обычно переоформляется на ваше CPF.

Сколько стоит аренда (ориентир 2026)

Город	Studio/1BR	2BR	3BR	+ Condomínio
São Paulo (centro)	R$1.500-3.000	R$2.500-5.000	R$4.000-8.000	R$500-1.500
São Paulo (periferia)	R$800-1.500	R$1.200-2.500	R$1.800-3.500	R$200-600
Rio de Janeiro	R$1.200-3.000	R$2.000-5.000	R$3.500-7.000	R$400-1.200
Florianópolis	R$1.500-3.000	R$2.000-4.000	R$3.000-6.000	R$300-800
Interior / Cidades menores	R$500-1.200	R$800-1.800	R$1.200-2.500	R$100-400

Ориентировочные цены. Реальная стоимость зависит от района, состояния и удобств. Condomínio — ежемесячная плата за обслуживание дома (охрана, лифт, уборка, бассейн).

Покупка недвижимости

Может ли иностранец купить?

Да. Иностранец может покупать недвижимость в Бразилии — нужен только CPF. Не требуется виза, ВНЖ или гражданство. Ограничения: сельская земля и приграничные зоны — нужно разрешение INCRA.

Пошагово

Найти объект

QuintoAndar, ZAP Imóveis, Imovelweb, OLX — или через corretor de imóveis (риелтор, комиссия ~6% платит продавец).

Проверить документы (due diligence)

Matrícula do imóvel (выписка из cartório) — история владения, обременения, долги. Certidão negativa de débitos — отсутствие долгов продавца. Это критически важно — без проверки рискуете купить проблемы.

Договор купли-продажи

Contrato de compra e venda — составляется адвокатом или риелтором. Обычно вносится sinal (задаток) 5-10%.

Escritura pública

Нотариальный акт купли-продажи. Оформляется в cartório de notas. Стоимость: 2-3% от цены объекта.

Регистрация в cartório de imóveis

Registro da escritura — официальная смена владельца. Без регистрации вы юридически НЕ владелец. Стоимость: 1-2% от цены.

ITBI — налог на покупку

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Платит покупатель. Обычно 2-3% от цены. Зависит от города.

Расходы при покупке

ITBI (налог на покупку)2-3%

Escritura pública (нотариус)2-3%

Registro (картóрио)1-2%

Corretor (риелтор)~6% (платит продавец)

ИТОГО доп. расходы покупателя~5-8%

Ипотека для иностранцев

Бразильские банки выдают ипотеку (financiamento) иностранцам с ВНЖ/ПМЖ. Условия строже чем для бразильцев:

→ Первоначальный взнос: 20-50% (бразильцам — от 10%)
→ Ставка: 8-12% годовых (2026)
→ Срок: до 30 лет
→ Нужен: CPF, ВНЖ/CRNM, comprovante de renda, conta em banco brasileiro
→ Банки: Caixa Econômica, Itaú, Bradesco, Santander

Без ВНЖ — ипотеку не дадут. Но можно купить за наличные (à vista) только с CPF.

IPTU — ежегодный налог

Imposto Predial e Territorial Urbano — налог на недвижимость. Платится раз в год (janeiro-fevereiro) или разбивается помесячно (parcelado, обычно до 10-12 раз). Размер зависит от города и стоимости объекта: обычно R$50-500/мес для квартир.

Интересный факт: продажа жилья без налога

При продаже жилья в Бразилии платится налог на прибыль (ganho de capital) — 15-22.5% от разницы между ценой покупки и продажи. Но есть легальный способ не платить:

Правило 180 дней

Если в течение 180 дней после продажи вы вкладываете всю сумму в покупку другого жилья в Бразилии — полное освобождение от налога на прибыль.

→Использовать можно раз в 5 лет
→Если вложите только часть суммы — освобождение пропорциональное
→Работает только для жилой недвижимости (не коммерческой, не земля)
→Погашение ипотеки нового жилья тоже считается
⚠Не купили за 180 дней — платите налог + штраф + проценты

Осторожно — мошенничество

⚠Никогда не платите до подписания контракта и получения ключей

⚠Не переводите деньги по Pix незнакомцам с OLX/Facebook

⚠Проверяйте документы владельца (matrícula do imóvel в cartório)

⚠Если цена сильно ниже рынка — это ловушка

⚠Фото квартиры не совпадают с реальностью — обязательно смотрите лично

⚠Используйте QuintoAndar или агентство (imobiliária) — они проверяют собственника

Словарь аренды

Aluguel

Арендная плата

Condomínio

Плата за обслуживание дома

IPTU

Налог на недвижимость — раз в год или помесячно (parcelado)

Fiador

Поручитель

Caução

Залог (обычно 3 месяца)

Vistoria

Осмотр при въезде/выезде

Imobiliária

Агентство недвижимости

Contrato de locação

Договор аренды

Multa rescisória

Штраф за досрочное расторжение

Mobiliado / Sem mobília

С мебелью / Без мебели

Полезно знать · лайфхаки

💡

Нельзя заставить покрасить квартиру при выезде — запрещено как abusive clause (Lei do Inquilinato 8.245/1991). Всё что считается естественным износом — нормально.

💡

Перевод по работе = расторжение аренды без штрафа при уведомлении за 30 дней. Нужна справка от работодателя.

💡

Tarifa Social: бесплатный свет до 80 кВт/мес для семей с доходом до половины минимальной зарплаты. Нужна регистрация в CadÚnico.

💡

Выселение только через суд — даже при неоплате 30+ дней. Физически выставить вещи или поменять замок нельзя.